• недвижимость
  • новости

Минстрой пересмотрит принципы застройки Екатеринбурга. Как изменится город

66
В Свердловской области разработают новую редакцию региональных нормативов градостроительного проектирования. Этот документ играет ключевую роль при территориальном планировании городов, регулирует плотность застройки и определяет уровень обеспеченности различными социальными объектами: школами и больницами.

Областной минстрой запустил процедуру разработки и утверждения новых нормативов, по времени она займет более полутора лет. Согласно плану проектировщик, который выполнит работы, определится летом 2021 года. До третьего квартала 2022 года он будет писать документ, а после областные власти будут собирать предложения и замечания к нему для доработки проекта. Окончательный вариант примут в конце 2022 года.

Актуальная версия нормативов градостроительного проектирования станет базой для огромного массива граддокументации: схемы территориального планирования Свердловской области, проектов планировки, Правил землепользования и застройки городов, проведения земельных торгов, публичных слушаний и госэкспертиз. Еще от нее зависит расстояние от домов до школ, больниц, обеспеченность общественным транспортом и местами отдыха. Действующий документ, принятый в 2010 году, занимает 133 страницы, не считая двух десятков приложений к нему.

Зачем меняют нормативы?

Власти и градостроители признаются, что нормы проектирования не соответствуют современному образу жизни и тенденциям в стройкомплексе.

Из ответа Департамента информационной политики Свердловской области:

— Действующие нормативы были утверждены в марте 2010 года […] За это время на федеральном уровне была проведена большая работа по актуализации технических регламентов и строительных норм. […] Министерством строительства и ЖКХ совместно с «ДОМ.РФ» разработан методический документ «Стандарт комплексного развития территорий». Существенно изменились требования к составу и структуре самого документа. Таким образом, существует острая необходимость подготовки новой редакции региональных нормативов градостроительного проектирования на основе этих методических и технических документов.

Один из екатеринбургских застройщиков на условиях анонимности рассказал, почему нынешние нормативы устарели и требуют пересмотра. «По сути, это научная работа, на которой базируются документы, регламентирующие стройку. В нынешнем виде там много ограничений. Например, что касается плотности и этажности. Нормативы приняли в 2010 году, а значит, разработчики ориентировались на ситуацию двухтысячных годов. А строительство в двухтысячные и двадцатые сильно различается», — сказал девелопер.

Что из себя представляют нормативы?

Действительно, в региональных нормативах есть ограничения, влияющие на стройку не напрямую, а через граддокументацию — Правила землепользования и проекты планировок. Так, населенные пункты делятся на шесть групп в зависимости от численности населения, и для каждой из них прописываются требования к тому, что, где и сколько можно строить.

Например, плотность центра Екатеринбурга не может превышать 15 тыс. кв. метров на гектар площади (после поправок в ПЗЗ чиновники позволяют возводить 20 тыс. кв. метров). Определен минимальный уровень обеспеченности жильем: 18 кв. метров на человека. В массовом сегменте этот параметр варьируется от 21 до 29 кв. метров. Как указано в нормативах, элитные дома не могут быть выше четырех этажей. В структуре общего объема строительства они не могут превышать 3%, дома бизнес-класса — не более 10%, эконом-класс — 50%.

Еще документ регулирует градостроительство. Согласно нормативам, минимум 46,8% территории в областном центре должно быть застроено жильем, 14,1% — производством. Чем меньше город, тем больше площади отводится под жилье (за счет более низких домов) и меньше — на общественно-деловые здания.

Многоквартирники в 12–16 этажей могут возводиться на отдельных участках города, дома в 7–9 этажей предполагаются для массовой застройки, среднеэтажки от 4 до 6 этажей — для застройки новых районов и центра города. Таунхаусам определили места на окраине и площадках в центре.

Помимо прочего, в региональных НГП прописаны стандарты обеспеченности соцобъектами. Вот они (в расчете на 1000 человек):

  • детсады — 55 мест,
  • школы — 114 учащихся,
  • больницы — 12 коек,
  • магазины — 850 кв. метров,
  • общепит — 52 посадочных места,
  • гостиницы — 6 мест,
  • спортплощадки — 500 кв. метров,
  • банки — 1 операционное место.

Также документ регламентирует расстояние от жилья до зон отдыха: городские парки могут находиться в 30 минутах езды на транспорте, микрорайонный сад — в 20 минутах пешком. А время, потраченное на дорогу до места работы, для 90% городского населения не должно занимать больше 45 минут.

Часто подобные запрограммированные параметры просто невыполнимы и серьезно ограничивают возможности для проектирования современного жилья.

На что будут ориентироваться?

КБ «Стрелка» по заказу администрации Екатеринбурга разработало проект объемно-пространственного регламента (ОПР). На прошлой неделе московские урбанисты представили предложения по застройке трех площадок, но в перспективе свод правил и принципов могут распространить на весь город, а ОПР встроят в правила землепользования, правила благоустройства и другие документы.

С одной стороны, регламент предполагает увеличение плотности застройки, а с другой — архитекторы считают, что следует ограничить этажность домов в новых микрорайонов до 18 этажей. Помимо высоты, в КБ «Стрелка» предлагают регулировать, в частности, процент остекления, цвет фасада и материалы отделки в районах с исторической застройкой.

Объемно-пространственный регламент основан на Стандарте комплексного развития территории — методических рекомендациях о том, как сформировать современный облик городов. Сейчас он имеет рекомендательный статус, но вскоре станет обязательным к исполнению и ляжет в основу усовершенствованных законов в сфере градостроительного регулирования и архитектурного проектирования.