- новости
«Мы покупаем участки и у заводов, и у «физиков». Как устроен рынок земли под застройку в Екатеринбурге
Много ли земли под жилищную застройку осталось в Екатеринбурге?
Много — но там, где она не слишком интересна девелоперам, в первую очередь на окраинах. В центре Екатеринбурга подходящих участков практически нет.
Большинство оставшихся вариантов — «сложные» земли с категорией, неподходящей под жилищное строительство, каким-то обременением или требующие дополнительных затрат — например, по переносу инженерных сетей. Но если расчеты показывают, что овчинка стоит выделки, девелоперы покупают и такие проблемные участки, сами приводят документы в порядок, избавляются от обременений.
Откуда берутся новые участки под застройку?
Главные источники пополнения земельного банка в Екатеринбурге — реновация промышленных зон, участие в городской программе комплексного развития территорий и, конечно, покупка участков на рынке. Одни из крупнейших продавцов — местные застройщики, которые накопили большой пул участков и теперь за щедрое вознаграждение делятся ими с новичками.
Николай Комаровский, руководитель девелоперских проектов компании Baza Development:
— По большому счету, девелоперам все равно, у кого покупать землю. Мы, к примеру, работаем и с промышленными предприятиями, и с коммерческими компаниями, и с обычными «физиками».
Сколько стоят участки и от чего зависит цена?
На окраине Екатеринбурга гектар земли под жилую застройку можно купить за 50 миллионов рублей. Если у вас территория в центре, умножайте эту цифру на десять. Гектар в спальном районе сегодня стоит в среднем 200 млн рублей.
Критериев, которые влияют на стоимость земли, очень много: локация, площадь, ландшафт, юридическая чистота, наличие инженерных сетей, в том числе транзитных, освещенность солнцем и другие. Цена двух одинаковых по площади участков по соседству может отличаться в полтора-два раза.
Марк Заводовский, один из основателей и владельцев компании BAZA Development:
— Приведу конкретный пример. Есть хороший, большой участок, потенциально интересный для жилой застройки. Но в генплане он находится в производственной зоне, а за ним работают промышленные предприятия, которые накладывают санитарно-защитную зону. Работа с такими обременениями может занять несколько лет — с соответствующими затратами и рисками. Через дорогу от первого находится другой участок. По документам он уже в жилой зоне, поэтому получить исходно-разрешительную документацию и выйти на стройку здесь можно значительно быстрее. Понятно, что эти два участка не могут стоить одинаково.
Как быстро проходят сделки?
Если поторопиться, можно уложиться в 10 дней — конечно, если участок без «подводных камней». Многое зависит от покупателя — насколько он «тяжел на подъем», как быстро может включиться в работу, проверить землю и ее юридическую чистоту.
Николай Комаровский:
— Оценить сам участок мы можем за три-четыре дня. Еще четыре-пять суток уйдет на изучение и оформление документов. Стараемся работать максимально быстро. Скорость — это наше главное преимущество.
Какие используются варианты оплаты?
Самые разные: от живых денег — сразу всей суммой или регулярными платежами — до недвижности. Последняя схема уже не так распространена, как раньше, но до сих пор работает. Благодаря постоянному удорожанию квартир — особенно если взять их еще на стадии котлована — она может оказаться выгоднее варианта с живыми деньгами. Обычно в качестве платы застройщики предлагают квартиру в доме, который появится на покупаемой земле, но встречаются и другие варианты.
Марк Заводовский:
— Не могу говорить за всех девелоперов, но у нас большое поле для переговоров, мы очень гибкие в этом плане. За «вкусный» участок можем предложить несколько квартир в Екатеринбурге, а если сойдемся в цене, даже апартаменты на Бали — в этом году мы вышли на индонезийский рынок, продаем виллы и апартаменты для жизни и инвестиций. Если продавец уже присмотрел квартиру в конкретном ЖК, купим ее для него.
Если я знаю подходящий участок и свяжу продавца с покупателем, какую комиссию я получу?
Обычно посредника «благодарит» продавец земли. Но некоторые девелоперы сами выплачивают агентское вознаграждение.
Марк Заводовский:
— К нам обращались люди и организации, которые хотели стать посредником и вывести нас на владельца подходящего участка. Мы готовы работать по такой схеме, готовы платить агентам. Точных сумм не назову: делать это, не зная конкретной ситуации, — все равно что тыкать пальцем в небо. Здесь все очень индивидуально. Но точно могу сказать — мы готовы договариваться.
При обращении к девелоперам подписывается предварительный договор?
Нет, звонок девелоперам ни к чему не обязывает. Это лишь удобный — и бесплатный — способ понять потенциал участка: реально ли его продать, если да, то примерно за сколько, какие есть варианты выплат: живыми деньгами, недвижимостью, сразу всей суммой или регулярными платежами и так далее.
Что за BAZA Development?
Основали ее Алексей Басс и Марк Заводовский. Их имена и дали название новой фирме: БАсс + ЗАводовский = BAZA. На рынок жилья молодые бизнесмены пришли в 2017 году, когда открыли агентство недвижимости полного цикла «BAZA Недвижимость». В 2020-м начала работу УК BAZA, под управлением которой сегодня больше 200 тыс. кв. метров жилья.
В 2023 году появилась BAZA Development. Ее первыми объектами стали «ДНК. Дом на Куйбышева», 13-я секция ЖК «Каменные палатки» и флагманский проект «Дом «Милый дом». Сегодня компания строит 16 домов в Екатеринбурге и Москве, четыре из них — собственные проекты.
BAZA Development +7 (903) 081-40-62 г. Екатеринбург, ул. Малышева 51, 1-й этаж, офис 24/7
Текст: Кирилл Кирягин для 66.RU
| ИП Басс А.А., является исполнителем по рекламе. Рекламодатель ООО «База управление проектами». ИНН 6685208022. Подробности на сайте https://baza.bz, erid: 4CQwVszH9pWxJcckKPi |